“金九银十”开局观察 | 上海“金九”楼市平淡开局：成交量和均价齐跌，有房企营销总称“10月竞争会非常激烈”

9月10日，上海嘉定区某楼盘工地项目部里，项目总监和经理们为了挑选一款建筑材料正争论得不可开交，声音在隔壁办公室也听得清晰。

三天之前的9月7日，上海网上房地产官网公布了9月份第一批住宅供应项目，4处新盘共计推出543套新房源。加上8月份供应的7042套房源，上海市场新房供应充足，楼盘之间的竞争度可想而知。

上海中原地产数据显示，9月首周（9月2日至8日），上海新建商品住宅成交面积6.57万平方米，环比减少63.93%。其中，浦东新区成交1.73万平方米，闵行区成交量为1.09万平方米，市中心区域如虹口、新静安等成交面积均不过1千平方米，市场呈现弱势格局。基于中低端产品成交集中，上海新房9月首周地成交均价也出现回落，为6.13万元/平方米，环比下降20.99%。

一家华南房企上海区域营销负责人向《每日经济新闻》记者表达了对“金九”楼市的担忧：“现阶段市场购房情绪依然相对平淡，上海外环有不少楼盘为了增加销量，只能不断打折降价。我们项目9月份能开盘就赶紧卖，若楼市政策不发生变动，等到10月份，抢客户、拼销售，竞争将会更加激烈。”

上海嘉定区花都荟购物广场的某楼盘营销展台 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

“楼市仍未摆脱淡季影响”

9月8日，上海宝山区场中路的大华公园柏翠项目正式对外开放售楼处，通过举办社区音乐节等营销活动，现场吸引了上千人。

据大华集团一位负责人介绍，该项目首次开盘将推出238套精装房源，户型面积83~122平方米，均价为6.32万元/平方米，计划在近期启动认购活动。

每经记者注意到，“卷”营销活动只是楼盘入市过程中的竞争方式之一，为了揽客，上海内环还有楼盘把艺术品搬到营销中心。

静安区均价超过10万元/平方米的某楼盘项目，计划在中秋假期开始首次认购。该项目一位置业顾问告诉每经记者，营销中心开放半个月来，累计接待看房量将近600组，“我们争取在两个月里完成首批186套房源销售。”

来源：上海网上房地产官网

8月份以来，上海新房供应频次越来越密集，几乎达到一周一批新房源入市，房企推盘积极性较高。8月最后一天，上海新盘增加到15个，供应新房源2945套；8月份共计供应5批次新房源，共计达到7042套。

上海中原地产数据显示，8月上海楼市成交低迷的格局略有改善，新建商品住宅成交面积59.3万平方米，环比增加9.6%，同比增加1.8%。

“楼市还没有摆脱淡季影响，成交依旧疲软。8月初周度成交跌破10万平方米，后续虽有反弹，也仅在10万至15万平方米/周运行，月末也没有出现翘尾。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

从区域分布来看，浦东新区领跑上海全市，成交面积超过4万平方米，主要是前期项目入市量大，不少项目签约上还有惯性延续。闵行区排名第二，成交面积3.3万平方米，环比减少55.4%。传统交易大区中，只有嘉定区成交面积超过1万平方米，松江和青浦区都低于这一水平，这也说明市场活力仍不强。

从8月上海成交楼盘项目前十榜单来看，4个单价超过10万元/平方米的高端楼盘成交尤其活跃，另有1个楼盘均价接近10万元/平方米，1个楼盘均价为9.3万元/平方米。记者注意到，榜单上还有1个均价仅3万多元/平方米的刚需楼盘，这在全是改善产品的背景下显得比较稀有。高端项目保持较高活跃度，而刚需产品则表现乏力，这也使得8月份上海新房的均价有所反弹，达73817元/平方米，环比上涨10.9%。

有楼盘“负首付”促销

“金九”开局，上海楼市即遭遇成交量和均价双双下跌。

上海中原地产数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积6.57万平方米，环比减少63.93%。

区域表现上，只有大浦东和闵行区在勉强支撑。大浦东上周成交1.73万平方米，对比前期4万多平方米的周成交水平大幅缩水。闵行区继续排名第二，但成交量也只有1.09万平方米，环比减少67.56%。其余的区成交量均不足1万平方米。如青浦区和松江区等传统区域成交量甚至不满5000平方米；嘉定表现略好，但也只有8000多平方米；市中心区域的虹口区和新静安等成交面积均不过1000平方米。

从交易格局来看，中低价位产品成交活跃度有所提高。9月首周上海楼盘成交前十榜单中，出现6个单价3万多元/平方米和4万多元/平方米的项目。而以往周度成交前十榜单中，此类项目通常只有两三个。对比之下，榜单中只有1个均价超过10万元/平方米的豪宅项目，而此前最多曾有三至四个豪宅项目上榜。

此外，成交量不活跃也体现在项目签约上，上周上海没有一个楼盘项目签约过百套。签约量最多的是位于南汇新城的中建玖里书香项目，共签约61套、6613平方米，成交均价为31874元/平方米。

基于中低端产品成交的回归，上周上海新房成交均价也出现回落，为61282元/平方米，环比下降20.99%。

“月初开局通常市场活跃度都不高，低开可以接受。但9月开局成交量特别低，尤其是在市场酝酿9月行情的背景下，多少有些跌出市场期待，会对市场信心产生动摇。”卢文曦表示，近期降低存量贷款利率的话题受到市场热议，在成交不活跃的背景下，市场期待更多利好提振信心。

上述华南房企上海区域的营销负责人也表示，今年“金九”楼市的前提条件不足，如看房量减少、购房观望情绪较高等。

“外环不少楼盘在变相打折降价，主要是为了增加销量。”该营销负责人向每经记者透露，市场中已有楼盘在明面上打九五折，实际上在案场签两次合同，另外一部分钱在签完购房合同后会返给购房者。所以有的楼盘甚至出现“负首付”的情况，相当于没有出首付款，开发商还返钱给到买房人。“开发商这样做也是无奈，不然没有办法，销售去化起不来。”

“9月能开盘就赶紧卖，市场还可以。如果楼市政策不发生变动，10月份楼市将是一片红海，抢客户，抢销售，竞争会非常激烈。我们现在就在加班加点赶进度，一定要在最快时间里推盘销售，能跑多快就跑多快。”该营销负责人补充道。